实践：融资、科技与兜底保障

《中国银行保险报》在调查了北京、上海、广东三地保障性住房金融实践后发现，目前，银行不仅向保障性住房投入了很多资源，而且在解决保障性住房还款来源单一难题、搭建可持续运营机制等方面也做了诸多探索。

　　打破融资痛点

保障性住房具有社会效益强、经济效益较弱，投资周期长、还款来源单一等特点，需要银行在提供金融服务时承担更多责任、引入更多巧思，推动项目落地。

萝岗区中心城区保障性住房项目是广州市重点民生工程。2020年，交通银行广东省分行在走访客户时注意到这一项目，遂主动对接了客户的融资需求。

“在项目评估中，我们引进了履约能力较强的AAA高信用等级主体广州市市属国有企业作为保证人，有效缓释了项目风险。鉴于项目规模大、投资金额大、建设周期较长等特点，我们提出组建项目银团贷款的建议，集合同业力量共同推进项目落地。”交通银行广东省分行有关负责人介绍道。

值得注意的是，萝岗区中心城区保障性住房项目不仅向中低收入家庭及被拆迁户提供公租房，也提供限价房和安置房。多样的收入来源丰富了还款渠道。

“在全面分析了项目收入来源后，我们最终确定项目偿债资金来源为项目共有产权房销售、公租房租金以及停车场停车费收入等一揽子收入回笼资金，测算可以覆盖项目贷款本息。”上述负责人称。

在上海张江科学城，标杆性保障性住房项目张江国际人才社区公寓在建设期也曾遇到过融资难题。

“张江集团需长期持有经营这一项目，不得出售；加之项目作为区域标杆，整体投入成本偏高，项目回报率较低、回收期较长。因此，张江集团希望在政策允许范围内用足融资杠杆，尽量延长贷款期限、降低融资成本并采用信用方式办理融资。”曾参与融资项目的建行相关业务人员表示。

为此，建行为人才公寓项目设计了专属住房租赁贷款创新产品，并牵头组建总额达14.2亿元的银团贷款，期限达20年，且免去抵押担保。同时，建行给予企业3年还款宽限期，保证了资金的充沛与稳定。

　　建设更智慧的社区

面向新市民群体的保障性住房，居住空间与居住品质愈发重要。如何让租户平等地享受都市生活的便捷与魅力，决定了城市建设的“温度”。

近日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会发布《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》，倡导开展保障性租赁住房项目时，应用智能化技术，打造智慧社区；倡导远传抄表、智能缴费等便民技术，并打造智慧消防等，这实际上对项目投资方与项目运营者提出了更高要求。

目前，金融机构通过科技赋能，能够为保障性住房建设、运营提供更智慧的解决方案。

北京“创业之家”保障性住房项目坐落在大兴区西红门镇的城乡接合部。一方面，这里进京务工人员密集，群租问题突出；另一方面，随着周边产业园区增多，以技术人员、创业者为主的年轻人纷纷涌入，对租房提出更高需求。

2019年10月，建行旗下子公司建信住房服务有限责任公司（以下简称“建信住房”）与北京乐乎公寓物业管理有限公司（以下简称“乐乎公寓”）作为联合体，中标了“创业之家”的项目运营。“建信住房从产权方取得项目20年的租赁权，产权方能够提前锁定长期、稳定的租金收入，回收资金也可用于新的集体土地开发运营。乐乎公寓开展装修运营，为居者提供规范化服务。”建行有关负责人称。

为提升租住品质，建行特别在项目中引入绿色与科技元素：住房的户外景观“海绵城市”雨水回收处理收集系统，每年可节约用水1500立方米；可回收垃圾处理阳光房，每年可回收垃圾10吨。

今年1月25日，兴业银行北京分行与北京市大兴区保障性住房建设投资有限公司共建的“智慧云公租”系统正式上线运行，服务该公司管理的14个社区。

“‘智慧云公租’是一个简便的支付系统，只需要通过手机登录小程序，即可获取账单结算、维护维修、房屋调换等服务，不需要办理兴业银行卡也能使用，这是我们推出的一项便民产品。”兴业银行北京分行有关业务负责人表示。

不过上述业务负责人也指出，有相当一部分居住在保障性住房社区的老年人依然偏好现金支付。目前，线上缴费系统主要面向年轻人。

　　为务工人员兜底

目前，虽然部分城市对保障性住房申请指标逐渐放宽，但政府公职人员，具有稳定工作、收入的年轻人，以及定向的人才引进对象在申请方面更具优势。

对于那些仅渴望一张干净的床得以安睡、一间干净的房足够容身的外来务工人员，保障性住房能否为其生活兜底，是一个值得探究的问题。

广州有逾6万名环卫工人，不少人白天在城市中穿梭，夜间便回到距离工作地点不远的桥下工具房、城中村、“握手楼”里住宿。针对这一群体，政府部门希望通过将直管公房改造成长租公寓，解决环卫工人的居住难题。

“直管公房普遍存在分布分散、建设年份久远、房屋质量参差不齐等问题，升级改造难度大。”建行广东省分行有关负责人介绍。

据悉，受住建部门委托，建行广东省分行撮合建信住房（广东）与珠江租赁合作改造了3000套直管公房，并向建信住房（广东）提供300万元住房租赁经营贷。同时，建信住房（广东）通过建行打造的安居产业联盟平台，以市场价格六至九折采购装修材料，提供软装和管理服务。经改造，环卫工人以每月500元的租金便可住上新居，约为市场同类房屋租金的一半。

今年3月，银保监会、人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，明确提出对进城务工人员、新就业大中专毕业生等新市民群体强化金融支持，要求银行机构加大对保障性住房和城镇老旧小区改造工程，助力政府部门完善住房租赁市场供应体系等。未来，为新市民的住房需求“兜底”，将是金融机构不断深耕的方向。