探索：让金融服务更丰富可持续

“从市场发展看，住房租赁市场有望成为房地产市场的重要一极。”中指研究院发布报告指出，随着租赁住房品质逐步提升、服务逐步优化、市场逐步规范，年轻一代的住房消费观念也将有所转变，住房“租赁时代”或将到来，租购并举的住房市场有望真正实现。

这背后，需要金融力量发力丰富产品服务体系，更需要金融支持变得可持续。

　　如何丰富金融供给

多方协同发力，是在被问及如何丰富金融供给时多位受访者给出的一致答案。

以上海为例，上海银保监局相关负责人告诉《中国银行保险报》记者，上海银保监局将紧紧立足上海市实际，协同市、区两级政府政策和资源支持，引导信贷资源流向“五大新城”及产业园区保障性住房市场，在协调新城人口导入和住房资源、信贷资源三者关系上久久为功。

另一个层面的“协同”，则是金融机构之间的。“我们将统筹辖内银行保险信托机构，打出‘信贷资金+保险资金+信托资金’组合拳，引导金融资源对接各类服务需求，合法合规、有的放矢地为上海市保障性住房提供资金支持和风险保障。”上述负责人介绍。

广东银保监局对记者表示，下一步将引导有条件的银行保险机构通过成立专门服务部门、组建专营团队、成立特色分支机构等多种形式，充分发挥自身优势，逐步构建多元化保障性租赁住房金融服务组织架构。

“比如，推动各类商业银行优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求；推动农村中小金融机构充分发挥与村基层自治组织、合作社的合作优势，探索推动利用集体经营性建设用地开展保障性租赁住房建设；引导保险资金为保障性租赁住房项目提供长期资金支持，保险机构要积极为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。”广东银保监局相关负责人说。

此外，中指研究院企业事业部研究副总监束端还建议，对稳健经营具有持续稳定现金流的项目，可结合金融支持政策，探索ABS（资产证券化）、REITs（不动产投资信托基金）等创新方式。

在保障性租赁住房市场颇有建树的建行，对REITs这一创新方式也从实践的角度提出建议：适当放宽保障性租赁住房公募REITs项目发行要求。建行认为，考虑到保障性租赁住房刚刚起步，建议适当放宽项目收益分派要求；对于已经开始运营、具有相对成熟经营模式的项目，适当放宽运营时间要求；适当放宽首期发行的资产规模要求，或允许以地级市为单位，同一财政下不同原始权益人的保障性租赁住房资产纳入同一REITs发行；对于住房租赁REITs制定整体税收优惠方案。

　　如何实现可持续

如何实现金融支持保障性租赁住房的可持续发展，则是市场更为关心的。

广东银保监局的做法是，疏通堵点难点与监测防范风险相结合。

一方面，结合广东实际，围绕不同地区发展特点和金融支持保障性租赁住房建设存在的问题和堵点，加大政策研究力度。

另一方面，将保障性租赁住房相关信贷指标作为监测重点，进一步完善房地产贷款监测机制，指导银行保险机构合理分配投向保障性住房市场的信贷资源，不得向违规采取“高收低租”“长收短付”等高风险经营模式、快速扩张的企业提供融资。

上海银保监局也将充分发挥监管引导作用，在做好风险管理前提下，通过“多方协同+上下联动”模式，引导信贷资源向保障性住房市场合理分配，让新市民、年轻人住有所居，展现金融服务的上海温度。

在监管层面，上海银保监局在房地产贷款集中度管理中剔除保障性租赁住房有关贷款，引导信贷资源流向保障性租赁住房市场；同时，支持银行业金融机构通过发行金融债券等方式进行创新探索。在银行层面，鼓励辖内银行业金融机构与总行加强联动，探索与大型房企建立住房租赁产业联盟等方式，支持保障性住房建设；督促辖内银行保险机构加强组织领导，优化金融服务组织架构，完善激励约束机制，提升保障性租赁住房金融服务专业化能力和水平。

考虑到发展住房租赁对于服务安居民生、防范房地产风险的重要意义，与上海银保监局做法一致，建行也建议将支持发展住房租赁相关贷款（不仅限于保障性租赁住房贷款）从房地产贷款集中度统计中剔除，同时对于商业银行发放住房租赁相关贷款比照普惠金融贷款给予相应政策支持。

“按照国标分类标准，住房租赁属于房地产行业。在房地产整体政策管控趋严的大背景下，住房租赁在融资等方面常被误伤。建议对住房租赁企业制定差别化业务办理政策和监管要求。”建行广东省分行相关负责人说。

建行还透露，将建立起以租金收益为基础、符合住房租赁行业特点的信用评价体系，在此基础上推动金融机构进一步完善配套金融服务。

近期，国家陆续出台了支持住房租赁发展相关政策，但市场仍期待政府对参与主体给予更直接的支持。束端认为，为进一步推动保障性租赁住房发展，需要充分发挥市场机制作用，更需要地方从土地、财政、金融等方面出台更多的落地细则，提升企事业单位等市场主体的参与积极性。

对此，有观点建议，可以参照现有普惠金融定向降准的方式，鼓励金融机构加大对住房租赁市场参与主体融资支持的力度，或参照扶贫贴息贷款的模式，给予经住建部门认定的符合政策支持条件的租赁企业专项贷款规模和政府贴息优惠。